IMMOBILIARI
XAVIER GRAU

Els superrics ja tenen un lloc per viure a Barcelona

El mercat immobiliari de superluxe s’obre pas amb la venda de les primeres promocions

Els superrics ja tenen un lloc per viure a Barcelona / GRÀFIC: JORDI OLIVÉ Zoom

A Barcelona sempre hi ha hagut habitatges per a rics: des dels palaus del carrer Montcada, a la seva època, fins a les grans torres de l’avinguda Tibidabo o Pedralbes, per no parlar dels principals del Quadrat d’Or o els àtics de Sarrià-Sant Gervasi. Però, a diferència d’altres grans ciutats, Barcelona no tenia un mercat immobiliari per als superrics, la nova i creixent classe global. Ara, però, la ciutat ja comença a tenir promocions senceres d’habitatges per a aquests clients disposats a pagar diversos milions d’euros per un sol pis. Aquestes promocions s’han començat a aixecar durant l’últim lustre i, en algun cas, ja s’estan començant a comercialitzar.

Però què busca aquest comprador? Exclusivitat i personalització, serveis, una bona superfície amb vistes, terrasses, bona orientació i, sobretot, seguretat, segons explica una experta del sector. A Barcelona ja hi ha clients que s’han comprat un pis per més de 8 milions d’euros. En un moment en què accedir a un habitatge de compra és cada cop més difícil per a la majoria de la població, aquest tipus de promocions són pisos o apartaments que, pel cap baix, tenen un preu de més de dos milions, i que poden arribar a superar els 10 milions. A més, no tenen res a envejar a habitatges per a superrics de ciutats com Nova York, Londres o París, en funció de la superfície i, sobretot, dels serveis afegits que s’hi incorporen. Això sí, a Barcelona el preu està clarament per sota del d’aquestes grans capitals.

Les promocions més emblemàtiques d’aquest nou model d’habitatges per a classes molt altes són la del número 10 de la plaça Francesc Macià (l’antic edifici de la Winterthur) i el gratacel de la cruïlla entre el passeig de Gràcia i la Diagonal, que va ser la seu de Deutsche Bank i que havia d’acollir un hotel Four Seasons. Són les dues promocions a Barcelona de gran luxe o, com en diuen al sector, superpremium. Però no són els únics casos. Diagonal Port (a la zona del Fòrum), la Casa Burés (a l’Eixample) o l’edifici Estel (l’antiga seu de Telefónica, a l’avinguda Roma) són altres exemples d’habitatges de luxe, tot i que estan un esglaó per sota en preu i posicionament.

La promoció de més alt nivell és a Francesc Macià, que ha venut els primers pisos a catalans

La diferència entre unes promocions i les d’un nivell una mica inferior són sobretot els serveis que s’hi ofereixen. Tant l’edifici Winterthur com l’antiga seu del Deutsche Bank representen un model fins ara inexistent a Espanya (a Madrid s’està fent la primera promoció similar, anomenada Complejo Canalejas). Es tracta de promocions en edificis icònics, fetes per un arquitecte de renom internacional i, sobretot, amb prestacions equiparables a les d’un hotel de cinc estrelles de gran luxe.

En el cas de l’edifici del Deutsche Bank, al passeig de Gràcia, els propietaris tenen un acord amb Mandarin Oriental. La cadena hotelera s’encarregarà d’oferir-los els seus serveis. En el sector, aquest model es coneix com a branded residences : són habitatges que gaudeixen d’una marca hotelera internacional que sovint té els seus propis fans, gent d’alt poder adquisitiu que acostuma a triar aquells establiments quan viatja. En canvi, en el cas de Francesc Macià 10, qui s’encarrega de donar els serveis és Squircle Capital, la firma que ha fet la promoció i que també gestiona l’edifici. La companyia, amb seu a Barcelona, està liderada per José Caireta, que abans estava a Reig Capital, on va impulsar projectes únics com el de l’Hotel Mandarin Oriental de Barcelona.

Tot i que aquestes promocions posen Barcelona a l’aparador internacional dels superrics, els catalans són, de moment, els primers compradors d’aquests habitatges de gran luxe. Un exemple és Francesc Macià 10, la primera d’aquestes promocions que s’ha començat a vendre. Dels set pisos que es van posar al mercat a començaments del 2018 (l’àtic de dues plantes, terrassa i 950 metres quadrats encara no es comercialitza), ja n’hi ha quatre de venuts, i en tots els casos els compradors han sigut famílies catalanes.

Fonts de Squircle Capital, que ha fet la promoció de Francesc Macià, indiquen que els seus pisos han despertat interès entre estrangers, però el cert és que les transaccions tancades han sigut amb gent local. “Són famílies que busquen una primera residència”, expliquen aquestes fonts, i en part s’inclinen per aquesta promoció perquè la superfície és molt gran. Els pisos de Francesc Macià 10 tenen 600 metres quadrats, sis places d’aparcament i una sèrie de serveis com ara piscina, spa, sauna, aparcament per a visites, consergeria, vigilància les 24 hores i fins i tot una cava al soterrani per guardar-hi els vins. Els compradors poden optar per comprar el pis buit, però també poden demanar que se’ls hi lliuri totalment moblat i equipat.

Les dues primeres promocions de superluxe havien de ser hotels, però es van convertir en habitatges

A més, hi ha prestacions a demanda del resident: es pot demanar servei de càtering, portar la roba a la bugaderia o la tintoreria, missatgeria, neteja del cotxe, massatges, la premsa, xofer o fins i tot un personal shopper, com si fos un hotel de luxe.

L’edifici és icònic. Dissenyat als anys 60 per l’arquitecte suís Marc-Joseph Saugey, es va destinar a oficines, però després va obtenir la llicència per convertir-se en un hotel. Finalment, els actuals propietaris van fer un estudi que els va convèncer de convertir-lo en habitatges de màxim nivell. I, com dicten les normes per a aquest tipus d’immobles, van encarregar la reforma a un arquitecte reconegut internacionalment, en aquest cas Marcio Kogan. Per comprar i refer l’edifici hi van destinar uns 80 milions d’euros, segons fonts del sector immobiliari.

L’antiga seu del Deutsche Bank també havia de ser un hotel quan el va comprar KKH Property Investors (companyia formada per KKH Capital Group, fundada per Josep Maria Farré, ex de Renta Corporación, i el fons Perella Weinberg Real Estate Fund). Però la moratòria hotelera de l’Ajuntament comandat per Ada Colau va fer-los canviar de plans. Com a resposta, els propietaris van decidir destinar l’edifici al mercat residencial.

Aquest gratacel encara està en obres i s’espera que estigui acabat l’any que ve. A la part baixa hi anirà la Casa Seat, un emblemàtic espai que vol posar en marxa la marca de Martorell (als baixos de l’edifici de Francesc Macià hi obrirà la sucursal més gran de CaixaBank). La resta seran 34 pisos i apartaments que van dels 120 als 580 metres quadrats.

Els serveis que s’hi ofereixen inclouen càtering, massatges, xofer o fins i tot ‘personal shopper’

La consultora Savills, que s’encarregarà de comercialitzar aquests pisos, no vol revelar si ja han començat les vendes o prereserves, ni tampoc els preus. Però sí que inclou l’edifici en fullets per a compradors de la seva oficina londinenca, i la premsa britànica ha publicat que el pis més barat es vendrà a partir de 2,3 milions.

La inversió destinada a aquesta promoció va pujar a 180 milions, incloent-hi els 90 milions per comprar l’edifici, segons van indicar fa poc més d’un any fonts de KKH citades per Efe. La ubicació d’aquest edifici, al capdamunt del passeig de Gràcia, on es concentren també les botigues de luxe a Barcelona, fa pensar que aquests pisos atrauran més compradors internacionals que no pas els de Francesc Macià, segons un expert del sector.

“Hi ha milers de motius pels quals Barcelona atrau poderosament un comprador jove d’alt perfil”, sosté Alexander Vaughan, cofundador de Lucas Fox, una agència especialitzada en habitatges de luxe. Els motius: des dels restaurants amb estrelles Michelin fins al fet que la ciutat s’ha convertit en un hub tecnològic. Projectes com el de KKH i Mandarin “atrauen molt interès i són perfectes indicadors de cap on va el mercat”.

El nombre de milionaris ha crescut un 11%, i aquest col·lectiu té la borsa i l’immobiliari com a grans inversions

Al marge d’aquests projectes de superluxe, també hi ha un creixent mercat de luxe a Barcelona amb edificis com el de passeig de Gràcia 30, la Casa Burés, Diagonal Port o el passeig de Sant Joan 74. La diferència és, sobretot, que aquestes promocions tenen exclusivitat, però no els serveis dels projectes de més alt estànding. També hi ha en marxa un altre projecte singular, l’edifici Estel, a l’avinguda de Roma. És on hi havia l’antiga seu de Telefónica. L’edifici, ara amb les obres parades, ha anat canviant de mans des que es va vendre, i l’actual propietat ha demanat una nova llicència d’obres a l’Ajuntament. Ho va fer a l’octubre, per esquivar la nova normativa que obliga a destinar un 30% de les noves promocions a pisos socials. El projecte actual és fer-hi 227 pisos de luxe, 144 menys que en el projecte inicial.

Aquest mercat està funcionant força bé el 2019 segons les dades del primer trimestre, diu Elisabeth Hernádez, de Barnes, que explica que en aquest cas els compradors es reparteixen al 50% entre espanyols i estrangers, amb els francesos com a primer mercat forà. Hernádez explica que, a diferència de Madrid, on hi ha molts compradors de l’Amèrica Llatina, a Barcelona són majoritàriament europeus.

Però el comprador espanyol s’està recuperant. La causa cal buscar-la en l’informe World wealth report 2018 de Capgemini, que diu que després de la crisi el nombre de milionaris a l’Estat ha crescut prop d’un 11% i ja n’hi ha 224.200. I les principals destinacions de les inversions d’aquests milionaris són l’habitatge, amb quantitats que van del milió als 12 milions d’euros, i la borsa.