Moltes socimis però amb poc capital català
Les noves societats que impulsen la inversió immobiliària canalitzen majoritàriament diners de fons i inversors estrangers
El capital estranger s’ha convertit en el gran protagonista de la recuperació de la inversió immobiliària a Catalunya. Els fons d’inversió forans ja van ser els protagonistes de les primeres operacions realitzades durant la recuperació del mercat. Les asseguradores Zurich i Axa es van quedar els principals lots d’edificis que va vendre el Govern. En el seu balanç del 2016, la consultora Aguirre Newman situava en prop del 80% el pes del capital estranger en el mercat d’inversió a Barcelona, i l’any 2017 CBRE afirmava que havia sigut un 70%.
Un capital estranger que, en un principi, aterrava a través dels fons d’inversió, però que actualment ho fa en gran part a través de les socimi, les societats d’inversió immobiliària cotitzades i amb avantatges fiscals. L’exemple ens el dona la societat d’aquest tipus més gran d’origen català, Colonial -que va traslladar la seu a Madrid després de l’1-O-, que abans de la crisi havia tingut un capital majoritàriament del Principat però que ara canalitza diners d’inversors estrangers. El primer accionista és Finacces, de Mèxic, i el segon el fons sobirà de Qatar, però en el capital hi ha altres fons de fora, com Third Avenue, BlackRock, Amura, Deutsche Bank i Fidelity.
Una altra immobiliària d’origen català amb recorregut i orígens anteriors a la crisi, Renta Corporación, també està impulsant la seva pròpia socimi, Vivenio. La companyia espera que aquest any faci el salt al mercat alternatiu borsari (MAB) i que en un parell d’anys pugui saltar al continu, segons el seu president, Luis Hernández de Cabanyes. Però a la socimi impulsada i gestionada per Renta Corporación, la companyia catalana hi té una participació molt minoritària. L’accionista majoritari n’és el fons holandès APG. Aquesta socimi ha invertit 76 milions i té en l’horitzó arribar fins als 400 milions. Per fer-ho ha anunciat una ampliació de capital de 253 milions, dels quals APG n’aportarà 250 i Renta Corporación només 3.
No és l’únic cas de majoria de capital estranger. Al MAB hi cotitzen 51 socimis, i una desena tenen la seu a Catalunya. Però el capital, en la majoria dels casos, l’aporten inversors estrangers, i els socis catalans s’ocupen de la gestió. Renta Corporación ja ho fa amb Vivenio i espera que la seva gestió de la socimi li aporti fins a un 25% de tots els ingressos del grup.
Entre els inversors de les socimis del MAB amb seu a Catalunya hi ha fons i vehicles lligats a BlackRock, fons d’inversors d’Israel amb seu a Luxemburg. En la majoria dels casos, la participació catalana és minoritària, com a Optimum Value i Optimum Re Spain, promogudes pel gestor Josep Borrell i amb BlueMountain de principal accionista, o Meridia Real Estate III, promoguda per l’exdirectiu del Barça Javier Faus, on ell només té indirectament el 5% del capital i la resta són majoritàriament inversors estrangers.
On és, doncs, el capital català? Els experts indiquen que els inversors catalans no han desaparegut. Patrimonialistes i family offices continuen destinant capital al totxo. No estranya. La rendibilitat és alta, a partir del 4%, mentre que les borses i, sobretot, la renda fixa, són molt menys rendibles.
Els inversors catalans tenen obstacles. Un d’aquests obstacles, segons la consellera delegada de Savills Aguirre Newman a Barcelona, Anna Gener, és la manca de producte. “Barcelona ha entrat en el radar dels inversors internacionals, és una evidència i és bo, però les famílies no troben producte on invertir”, indica. El director general de Cat Real Estate, Nacho Castella, constata que en les grans operacions immobiliàries a Barcelona els inversors estrangers són molt actius. Per a Castella hi ha “un problema de volum”, perquè en operacions “a partir de 10 milions d’euros els family offices catalans tenen més limitacions”.
Un altre aspecte que destaca és que els inversors catalans són més discrets en les seves operacions. Normalment no les publiciten i no surten a la premsa, a diferència dels grans fons d’inversió, que solen explicar les seves compres, o les socimis cotitzades, que pel fet de ser a la borsa tenen l’obligació de ser transparents. Això, indica Castella, fa que moltes operacions d’inversors catalans no es coneguin perquè, a més, demanen confidencialitat als intermediaris. “Hem fet operacions realment importants que els clients no autoritzen a publicar”, indica.
Fins i tot en la promoció residencial, on continua havent-hi companyies catalanes força actives com La Llave de Oro o Núñez i Navarro, comencen a aparèixer nous jugadors de capital estranger, com Stoneweg, una gestora de fons immobiliaris internacionals amb seu a Ginebra que té previst construir més de 800 habitatges a Catalunya amb una inversió de 370 milions. Altres nous promotors, com Via Célere, també canalitzen capital estranger, ja que Värde Partners n’és el principal accionista; o com Neinor Homes, que va tenir Lone Star com a primer accionista, tot i que a començament d’aquest any en va sortir, i que té en el capital la gestora israelita Adar Capital Partners i fons com Wellington Management Group, Fidelity, Invesco, Norges Bank o Bank of Montreal.
