IMMOBILIARI
XAVIER GRAU

Adeu a l’històric greuge entre les voreres de la Diagonal

La reurbanització de la via dispara el lloguer dels locals comercials un 25%, mentre que a la resta de la ciutat puja un 10%

Adeu a l’històric greuge entre  les voreres  de la Diagonal Zoom

Les reformes urbanes tenen un impacte directe en el mercat immobiliari. El fenomen es pot observar, ara que ja ha passat un cert temps, en la remodelació del tram de la Diagonal que va de la cruïlla del passeig de Gràcia a la plaça Francesc Macià. Acabada la primavera del 2015, la reforma, que va comptar com un dels principals elements l’ampliació de les voreres, ha disparat el preu de lloguer dels locals comercials que hi ha a l’àrea.

La consultora immobiliària Cushman & Wakefield, que cada any publica un estudi sobre els principals carrers comercials del món, explicava en la seva última edició que la Diagonal era el carrer espanyol que més s’havia encarit l’últim any, un 16,7% (en conjunt). La consultora Savills Aguirre Newman calcula que en el tram esmentat els preus s’han incrementat un 25% des que es va acabar la reforma, mentre que en el conjunt de Barcelona la pujada dels lloguers dels locals comercials ha sigut d’un 10% en el mateix període.

La millora de la via -al marge de les crítiques que ha rebut la reforma- ha atret alguns operadors a la zona. La revitalització del sector es va fer patent quan els operaris encara feien les obres de reforma. Renta Corporación, acompanyada d’un inversor anglès, va comprar l’edifici de l’antic Hotel Covadonga per més de 23 milions. La reforma de l’edifici va comportar l’establiment als baixos comercials d’una botiga d’Oysho, una de les marques del grup tèxtil gallec Inditex, que ha fet una important aposta per aquesta zona de la ciutat, on també té botigues amb les marques Zara i Massimo Dutti.

De fet, l’interès que ha aixecat la reforma de la Diagonal entre els operadors comercials es demostra amb les xifres. Els últims dos anys s’han tancat 24 noves operacions de lloguer, 11 l’any 2016 i 13 l’any 2017. “Això vol dir que hi ha interès, que hi ha una forta demanda”, explica Daniel Jiménez, director de retail de Savills AN.

L’altra cara d’aquest interès es tradueix en la falta de disponibilitat de locals a la zona. La companyia consultora i taxadora Gesvalt situava la disponibilitat de locals a finals del 2015 entre el 6% i el 7%. Ara, segons les dades de Savills AN, se situa en el 3%. I si no hi ha locals de lloguer, encara n’hi ha menys de compra. Només una operació l’últim any. La causa, explica Daniel Jiménez, és que la majoria de locals en aquesta àrea són en edificis de propietat vertical, és a dir, hi ha un sol amo -sigui persona física o jurídica- a tot l’edifici, cosa que dificulta que hi hagi operacions d’inversió només en locals.

Un clar efecte del que ha passat ha sigut la tendència a igualar els preus. La Diagonal, en aquest tram, presenta històricament una situació curiosa. La vorera dels números parells, la de muntanya, és més cara que la dels senars, la de mar. No se sap ben bé per què: hi ha motius històrics, una és més assolellada que l’altra, els fluxos dels vianants... Però la diferència de preus s’ha reduït. Abans de la reforma, aquesta bretxa era al voltant del 40%, i ara s’ha situat al voltant del 15%, explica Jiménez, que afegeix que “el pas de la gent per les dues voreres s’està igualant”. Ara el preu mitjà de lloguer se situa a la zona en uns 60 euros el metre quadrat al mes, que són una mitjana dels nous lloguers i les renovacions de contractes que s’han fet. I la rendibilitat, per als propietaris, no és dolenta si es té en compte la que tenen altres actius. Segons Savills Aguirre Newman, la rendibilitat a la zona se situa en un 3,75%. Lloguer Segur la situa en un 3,54%.

Les noves incorporacions de comerços en aquest tram de la Diagonal ha reduït el gap de preus entre voreres, però no ha acabat amb una altra singularitat de la zona. Daniel Jiménez explica que aquest tram sempre s’ha dividit en dues parts: una part calenta, més atractiva per als locals comercials, que és la que va de Balmes fins a la plaça Francesc Macià; i una altra zona, la freda, que és la que va del passeig de Gràcia al carrer Balmes. Teòricament, aquesta zona freda hauria de ser la continuació de dos eixos comercials com són el passeig de Gràcia i la rambla de Catalunya, però l’amplada dels carrers i, sobretot, la de la cruïlla del passeig de Gràcia amb la Diagonal no convida els vianants a enfilar l’avinguda.

El sector tenia esperances en una revitalització comercial d’aquest tram amb dos importants locals de la zona: els baixos de l’edifici del Deutsche Bank, que ara s’està rehabilitant per convertir-lo en un immoble d’apartaments de luxe, i els baixos de la seu de la Cambra de Comerç de Barcelona, al número 452 de la Diagonal.

Però els nous llogaters d’aquests dos espais han fet esvair les esperances. A la zona comercial de l’edifici del Deutsche Bank -quatre plantes amb 2.600 metres quadrats- hi anirà el concessionari insígnia de Seat. Un espai multidisciplinari amb oficines, sala d’actes i venda d’automòbils. I el nou llogater de la Cambra de Comerç -2.000 metres quadrats-és CaixaBank, que es va imposar a la multinacional francesa Decathlon. Aquests negocis, diu Jiménez, no ajuden a atreure flux de persones com ho farien marques de moda.