Socimis: oxigen per al sector immobiliari a base d’abaixar impostos

JA HI HA QUATRE societats d’inversió immobiliària (conegudes com a socimis) cotitzant als mercats espanyols, al mercat alternatiu borsari (MAB) i al continu, i se’n preparen com a mínim dues més. Aquests tipus de vehicles inversors, inspirats en les REIT ( real estate investment trust ) nord-americanes veuen un forat al mercat immobiliari espanyol, on sembla que comença a haver-hi actius urbans a bon preu. L’última operació important s’ha fet a Barcelona, on la socimi Hispania ha comprat l’Illa del Cel, a Diagonal Mar, una socimi participada pel magnat George Soros.

Per què hi ha aquest petit boom de socimis? En primer lloc, aquestes societats tenen un règim fiscal molt atractiu: no paguen res d’impost de societats i es grava amb un 19% els dividends repartits, sempre que el soci que els rebi en tingui més del 5%. Però els no residents es poden lliurar d’aquesta retenció. Això sí, hi ha alguns condicionants: a canvi de no pagar res, han d’invertir almenys el 80% en actius urbans (pisos, locals comercials o oficines). A més, també estan obligades a cotitzar a la borsa -un fet que les obliga a ser més transparents-, han de mantenir els actius almenys tres anys i han de repartir com a dividends el 80% del beneficis per rendes de lloguer i el 50% dels beneficis per venda d’actius. La resta de beneficis s’han de reinvertir en altres immobles en un temps màxim de tres anys.

Un dels objectius de la llei és potenciar els lloguers, ja que les socimis estan obligades a destinar els immobles que comprin a aquest fi. Beltrán Romero, director de Transactions Services de KPMG, creu que les socimis són una bona eina per invertir a Espanya perquè els preus dels actius estan baixos, els ingressos per lloguers són bastant previsibles (i es podran renegociar a l’alça quan l’economia es recuperi), i a més tenen una garantia, que són els propis actius immobiliaris. “A més, a mitjà termini serà un vehicle interessant per al petit estalviador”, diu Romero.

A les socimis se les ha criticat per ser una eina d’especulació, tot i que Romero creu que aquestes societats no seran especialment especulatives i que més aviat poden ser interessants per als petits inversors. De moment encara no ho han fet gaire, ja que les socimis que s’han constituït ho han fet amb importants socis de referència, com George Soros. Però Romero creu que, a la llarga, canalitzaran estalvi perquè per al petit accionista seran un vehicle amb una rendibilitat correcta, un bon tractament fiscal -si tenen menys del 5% només pagaran IRPF pels dividends- i un risc relativament controlat.

Però, a més de canalitzar fons estrangers i de captar estalvis de petits inversors, les socimis poden donar sortida a actius que s’han quedat els bancs. Per una doble via: d’una banda, els fons que s’han quedat moltes oficines en operacions de sale and lease back -oficines que els bancs s’han venut però segueixen ocupant com a llogaters- poden crear societats d’aquest tipus, ja que tenen uns actius interessants amb una ocupació i uns lloguers assegurats; de l’altra, els bancs no intervinguts poden fer paquets amb determinats actius urbans que s’han quedat de la fallida immobiliària. Més d’una entitat ja ho està estudiant, segons confirmen fonts financeres. Fins i tot podrien convertir aquestes socimis en un sistema de captar diners de petits estalviadors i, alhora, convertir-les en un producte per oferir a alguns dels seus clients de banca privada.

De moment han sortit dues socimis a cotitzar al MAB: Entrecampos, amb una capitalització inicial de 7,2 milions, i Promorent, amb 126 milions. Al mercat continu n’han sortit dues més: Lar España, amb una capitalització de 408 milions d’euros, i la socimi del fons Hispania, una filial en la qual el seu hòlding té més de 560 milions de capitalització. Entre les que estan preparant el seu debut destaca Merlin Propierties, que té la gestió d’un miler d’oficines del BBVA i una capitalització que podria superar els 1.000 milions d’euros. També Pearl Group, Sun Group i Drago podrien fer una socimi amb 1.500 oficines del Santander.