S’acaba comprar deute al matí i fer la migdiada

L’any 2014 ha sigut clarament el de la recuperació del mercat immobiliari. Sobretot la inversió hotelera i en oficines ha crescut de manera important, i el mercat residencial comença a donar símptomes d’haver tocat fons, almenys en capitals com Barcelona. Una gran part de la millora es deu a la irrupció d’un nou tipus d’inversor: les socimis -societats cotitzades d’inversió immobiliària amb grans avantatges fiscals.

Però l’any nou pot portar nous actors que animin el mercat. Diversos factors s’uneixen. Per exemple, les socimis ja no tiraran del carro amb tanta força. Pràcticament han invertit tots els diners que van obtenir a la borsa. Encara hi ha marge, perquè apareixeran noves societats d’aquest tipus que captaran estalvi i perquè les actuals encara tenen cert recorregut si s’endeuten. Però el mercat, a punt de bullir, vol nous actors. I aquí estan cridades a tenir un paper capital en els pròxims mesos les companyies d’assegurances.

Són diversos els factors que fan pensar que poden ser protagonistes en la inversió. Un de molt important l’explica un informe de BlackRoad, una companyia de gestió d’inversions, riscos i serveis d’assessorament. Amb un creixement dèbil de l’economia, l’actual política monetària i la baixa rendibilitat del deute públic (el bo espanyol a 10 anys va tancar divendres en el mínim històric de l’1,34%), les companyies d’assegurances estan reestructurant la seva combinació d’actius. Les dades ho avalen. El nombre d’asseguradores a tot el món que tenen més d’un 15% d’actius privats en les seves carteres d’inversió s’ha quadruplicat en els últims tres anys, i han passat del 6% al 26%. L’estudi, dut a terme per la unitat d’intel·ligència econòmica de BlackRoad, preveu que aquest percentatge es duplicarà fins a arribar al 46% el 2017. I, en el cas d’Espanya, segons aquest estudi, s’espera que arribi al 80%.

El responsable mundial de la unitat de gestió d’actius d’assegurances de BlackRoad, David Lomas, resumeix el canvi de tendència d’una manera molt clara: “Va haver-hi una època en què la dinàmica era comprar bons al matí i descansar a la tarda, però les asseguradores s’enfronten ara a un context molt més complex”. De fet, la baixa rendibilitat del deute públic, que a més sembla que s’instal·larà per força temps en els mercats després de la injecció de liquiditat anunciada dijous pel Banc Central Europeu, provoca una migració de les inversions cap a capitals privats. Deute privat, private equity, i també el sector immobiliari. De fet, durant molt de temps abans de la crisi, les asseguradores de tot el món havien invertit en el totxo, que assegurava rendibilitat suficient i certa seguretat en les inversions. Lomas destaca que l’estudi que han fet denota determinació dels directors financers de les companyies per anar cap a valors com el deute immobiliari i els actius d’infraestructures.

No és l’únic que ho veu així. Xavier Güell, director de mercat de capitals de CBRE a Barcelona, creu que té sentit que les asseguradores facin inversions en immobiliari perquè “és el seu leitmotiv”. Güell creu que les companyies d’assegurances seran més actives aquest any perquè, després de la millora del mercat immobiliari el 2014 i la neteja que s’ha fet amb la crisi, ara perceben que el risc ha baixat. Una altra cosa és que trobin producte bo i suficient per invertir, especialment a Barcelona, on, “a diferència de Madrid, hi ha falta d’actius”. De fet, les companyies d’assegurances, tot i que de manera més moderada que les socimis, ja han tingut un paper important per impulsar la inversió immobiliària l’últim any. D’acord amb el balanç que fa CBRE, els inversors més actius en la compra d’oficines l’any 2014 a Barcelona han sigut els fons institucionals, que suposen un 34% de la inversió feta, seguida per les asseguradores, amb un 26%, les socimis, amb un 20%, i els family office, amb un 13%. Els fons de capital risc han aportat un 7%.

Però, com diu Xavier Güell, aquests percentatges corresponen a inversió en diners. En superfície la inversió feta per les companyies d’assegurances és superior, entre altres aspectes perquè es van quedar una gran part dels edificis que la Generalitat va treure a subhasta. De fet, la inversió de les asseguradores ha sigut clau en la venda d’edificis del Govern. L’any 2013, dels catorze immobles que es va vendre la Generalitat, AXA Real Estate (la filial immobiliària d’AXA) en va comprar tretze, per un total de 172 milions d’euros. I el 2014 la protagonista va ser l’asseguradora Zurich, que va comprar un lot de tretze edificis del Govern per 201 milions d’euros.

I la inversió del sector assegurador en oficines a Barcelona hauria sigut encara més alta si l’operació més gran que es va fer l’any passat, la venda de la seu de Telefónica a Diagonal 00, hagués acabat com estava revist. El Consorci de la Zona Franca, que era propietari de l’edifici, va fer una subhasta per vendre’l. El preu de sortida era de 98,5 milions d’euros i s’hi van interessar seixanta companyies. Finalment, AXA Real Estate va guanyar la subhasta amb una oferta de 107 milions d’euros més l’IVA. Però finalment Telefónica, que s’hi hauria quedat de lloguer, va exercir el dret de tempteig i va comprar l’edifici pel mateix preu.