SECTOR IMMOBILIARI
XAVIER GRAU

Els grans bancs tornen a coronar-se com a reis del totxo

Amb la crisi bancària i immobiliària encara molt recent, el Santander i el BBVA es converteixen en els primers accionistes de Merlín, la principal immobiliària espanyola

Els grans bancs tornen a coronar-se com a reis del totxo / IDOIA VALLVERDÚ Zoom

La gran banca espanyola ha viscut la crisi financera més dura que es recorda, que va tenir, com a causa immediata, l’esclat de la bombolla immobiliària. Però passat el tràngol, el totxo torna a ser atractiu per a les entitats. El Santander i el BBVA es convertiran a partir d’ara en els principals accionistes de la immobiliària més gran que cotitza a la borsa espanyola (n’hi ha de més grans que no cotitzen, com Pontegadea, d’Amacio Ortega, l’amo de Zara, o la Sareb, el denominat banc dolent ). La fusió de Metrovacesa amb Merlín Properties porta els bancs a ser els principals accionistes de la companyia resultant: el Santander amb un 21,9% i el BBVA amb un 6,4%. A més, entre els principals accionistes també hi haurà el Popular, amb un 2,8%.

La jugada és un exemple de com la banca sempre guanya -encara que hagi patit en el camí-. La fusió posa fi a un segle d’història de Metrovacesa, que va ser la primera immobiliària espanyola i l’exemple més clar del deliri immobiliari dels primers anys de la dècada del 2000. Només cal veure els noms que surten lligats a la companyia els últims anys: Joaquín Rivero, Romà Sanahuja, Luis Portillo o Domingo Díaz de Mera. En plena bombolla, va ser objecte d’ofertes d’adquisició -opa i contraopa-, va haver-hi enfrontaments entre accionistes, i fins i tot va adquirir la francesa Gecina. Va comprar edificis emblemàtics, com la seu de l’HSBC a Londres, i va desenvolupar projectes internacionals amb arquitectes de la talla de Jean Nouvel. Però la bombolla va esclatar i l’endeutament es va fer insostenible. El 2009 Romà Sanahuja va veure com l’endeutament arrossegava la seva empresa, Sacresa, i els bancs van quedar-se la seva participació a Metrovacesa a canvi de deute. Metrovacesa va ser exclosa de la borsa (havia arribat a cotitzar a 135 euros l’acció i va caure per sota de dos euros), i ha estat en mans dels bancs fins que ara, amb el boom de les socimis (societats immobiliàries cotitzades amb un tracte fiscal molt beneficiós), s’ha aprovat la fusió amb Merlín, un nouvingut que ha entrat amb força en el sector, fins al punt d’enfilar-se a l’Íbex, l’índex borsari de les 35 primeres empreses espanyoles a la borsa.

La fusió posa fi a un segle d’història de Metrovacesa, la primera immobiliària espanyola

La resultant de la fusió, que es completarà a l’octubre, serà una immobiliària amb actius d’oficines, centres comercials (per exemple Les Arenes de Barcelona) i logística (amb una participació a Cilsa i la compra del negoci logístic de Saba, pendent d’autorització) per valor de 9.317 milions, que té assegurats uns ingressos per lloguers de 450 milions a l’any. De moment, els dos grans bancs s’han compromès a continuar d’accionistes de la nova companyia. L’ham l’ha llançat el conseller delegat i home fort de Merlín, Ismael Clemente. Ho té clar. La manera que els accionistes siguin estables és tenir-los contents. Això ho vol fer, textualment, convertint la nova Merlín en “una màquina de repartir dividends”. Els bancs, si es mantenen en l’accionariat, com han dit, s’asseguraran uns ingressos recurrents, una cosa més que desitjable quan el negoci bancari està patint per l’aprimament dels marges a causa dels baixos tipus d’interès.

Clemente sap qui són els seus nous accionistes, i ja els ha enviat un missatge clar. La nova Merlín mantindrà “intacta, si no creixent” la seva capacitat de repartir dividends, i es compromet a l’inici de cada any d’informar els accionistes de quants beneficis els repartirà durant l’any. Una picada d’ull als bancs, que a començament d’any sabran amb quins ingressos podran comptar.

La nova Merlín mantindrà “intacta, si no creixent” la seva capacitat de repartir dividends

Amb aquesta jugada el Santander i el BBVA solucionen, quasi vuit anys després, el problema que van assumir quan es van quedar Metrovacesa. El deute el van convertir en accions i ara participen en una nova empresa que els assegura ingressos. Però la jugada no s’acaba aquí. L’operació també els servirà, de forma indirecta, per netejar els balanços de molts dels pisos que es van quedar de moltes empreses i sobretot famílies que no han pogut pagar la hipoteca durant la crisi. Per als bancs aquests pisos llasten els seus balanços, ja que han de immobilitzar molts recursos en provisions. Ara aquests els podran esborrar del seus balanços.

Un element clau per aquest objectiu és Testa Residencial. De la fusió de Merlín amb Metrovacesa en sortirà una segona societat, la nova Testa, en la qual s’agruparan els habitatges de lloguer de Metrovacesa. A més, els bancs també entraran en el capital d’aquesta nova Testa. Però la seva aportació no serà dinerària. El que hi aportaran són aquests pisos que ara tenen adjudicats.

Amb la jugada, els bancs alliberaran provisions. Els pisos es convertiran en una participació en la societat, de la qual el Santander tindrà un 46%, el BBVA un 13% i el Popular un 6%. La nova Testa Residencial naixerà com una participada de la nova Merlín, dedicada a l’habitatge residencial, però l’objectiu és que acabi tenint vida pròpia. La manera de fer-ho serà convertint Testa en una socimi que, amb el temps, podria sortir a borsa. Serà la primera immobiliària residencial des del seu naixement, amb més de 4.700 habitatges de lloguer a tot l’Estat.