IMMOBILIARI
-XAVIER GRAU

Es pot comprar un pis per un temps? I només una part?

El Codi Civil català incorpora la propietat temporal i la compartida, que facilita a particulars i empreses l’accés a l’habitatge i als locals

Es pot comprar un pis per un temps?  I només una part? Zoom

LA MERCEDES BUSCAVA UN local per obrir un nou negoci. El va trobar, però era un edifici massa gran per començar: tres plantes eren massa per a les seves necessitats per posar una botiga. La solució la va trobar a la reforma del Codi Civil català. Va comprar només el 25% de l’immoble i amb el temps, si el negoci va bé, anirà comprant la resta. Això sí, va tenir un problema important: ho va haver d’afrontar només amb els estalvis, perquè no va trobar finançament bancari per comprar el 25% d’una propietat. Els bancs no ho entenien. Aquest no reflecteix un dels principals problemes de les dues noves figures incloses al Codi Civil català (no a l’espanyol): la propietat temporal i la propietat compartida. Encara no són prou conegudes, tot i que són figures adoptades per combatre un dels efectes més negatius de l’esclat de la bombolla immobiliària: els desnonaments.

I això que no només són útils per als particulars, sinó que també ho són per als negocis i que fins i tot els bancs en podran treure profit. Ja hi ha qui s’hi ha posat. El col·lectiu The Hound, al Baix Llobregat, format per advocats, arquitectes i economistes, està fent proselitisme d’aquestes noves figures. El raonament que fan té sentit: el 19% dels habitatges de l’Estat estan buits. Comprar-los per un temps -la llei preveu un màxim de 99 anys i després tornen al propietari originari o als seus hereus- o a trossos pot ser la solució.

Segons Joan Álvarez Crexells, advocat del grup Gispert, aquestes noves figures suposen trencar amb més de 2.000 anys de dret de la propietat heretat del dret romà. “Capgiren totalment el concepte de propietat”, assegura. Fins ara, explica, només hi havia dues sortides per accedir a l’habitatge: la compra o el lloguer. La compra sovint no es pot assumir pel preu o comporta un endeutament hipotecari important. I el lloguer, sobretot després de l’última llei d’arrendaments urbans (LAU), dóna molta inseguretat al llogater, que només té garantits un màxim de tres anys per gaudir de l’immoble. Per tant, la propietat temporal o la compartida podrien ser un tercer camí per accedir a l’habitatge. Per exemple, en el cas de la propietat temporal, a una família li permetria l’ús ple d’un pis per un període d’anys -per exemple mentre crien els fills i fins que marxen de casa- sense la por que els facin fora, com podria passar amb el lloguer. Per als propietaris -i fins i tot per a les immobiliàries- pot ser interessant, ja que amb la venda temporal podrien obtenir una rendibilitat per uns actius que, al cap del temps pactat, tornarien al seu ple domini i podrien tornar a vendre, temporalment o definitivament, o llogar.

La propietat compartida, al seu torn, podria ser una bona eina per lluitar contra l’endeutament excessiu de famílies i empreses, assegura Joan Álvarez Crexells. Aquesta figura permet comprar una part d’un immoble, poder-lo utilitzar tot i compartir-ne la propietat. Es pot pactar arribar a tenir el 100% de la propietat al llarg del temps, amb una sèrie de períodes pactats entre les parts. El gran avantatge és poder accedir a tota la propietat sense hipotecar el bé immoble. A més, el copropietari venedor pot pactar cobrar un lloguer per la part del bé que encara és seva. Aquesta figura podria substituir, amb avantatges, l’actual lloguer amb opció de compra, indica Álvarez. A més, es manté el dret de tempteig i retracte, de manera que si un dels copropietaris ven la seva part, l’altre té el dret d’adquisició preferent. Perquè encara que sigui només una part de l’immoble, aquesta propietat és transmissible i heretable com qualsevol altra propietat.

És un sistema que, segons aquest advocat, podria ajudar a reduir l’estoc de pisos dels bancs i les immobiliàries perquè podrien començar a vendre a trossos la gran quantitat de pisos buits que tenen, la qual cosa facilitaria l’accés a l’habitatge de moltes persones que ara ni s’ho plantegen perquè en molts casos no tenen accés al finançament bancari. També podria suposar una mica d’oxigen per als bancs, obligats actualment a fer provisions pels pisos buits que tenen. Si en venen una part, les provisions serien menors i, a més, podrien anar cobrant el lloguer de la part de l’habitatge que encara és seva, un fet que comportaria treure rendibilitat d’uns actius que actualment només comporten costos.

Per al secretari d’Habitatge de la Generalitat, Carles Sala, aquestes dues figures introduïdes al Codi Civil català “obren la possibilitat de mobilitzar habitatges que tenen una perspectiva de quedar-se buits durant molts anys”. A més, destaca que també hi ha un vessant social, ja que obre la porta perquè, en lloc de tirar endavant procediments d’execució hipotecària, desnonaments o dacions en pagament, es pugui arribar a acords que permetin compartir la propietat i anar arribant al 100% -pagar-la íntegrament- a poc a poc. La clau serà “com reaccionaran els bancs davant d’aquestes noves figures legals”, assegura Joan Álvarez.