OPINIÓ
JOSEP OLIVER

'Banc dolent' i mercat immobiliari

El procés de constitució de l'entitat gestora dels actius immobiliaris de difícil realització en els balanços de les entitats nacionalitzades (el banc dolent ) està agafant empenta. Hi ha tres aspectes que mereixen ser destacats: l'estructura de capital de la nova societat i el deute públic precís; el volum d'actius que s'hi transferiran, i, l'aspecte més rellevant, el preu al qual es farà la venda. Pel que fa al capital, el govern no ha considerat la possibilitat, com es va fer a Suècia a principis dels anys noranta, de tenir-ne el 100%. La seva proposta, d'un 45% de capital públic i un 55% privat, obeeix a la necessitat que les seves injeccions no computin com a deute de les administracions públiques. Per tant, un disseny de gestió público-privat.

Pel que fa als actius que s'hi transferiran, ni ho són tots ni són únicament immobiliaris. De fet, sembla que el banc dolent naixerà amb una doble restricció pel que fa a aquests actius: només poden procedir de promotors (no de particulars) i tenen un llindar mínim de 100.000 euros per habitatge. A més, s'hi podran transferir altres actius dubtosos (crèdits) no directament vinculats al sector immobiliari.

Finalment, l'aspecte cardinal de la constitució del banc dolent és la valoració que es faci d'aquests actius. Aquí hi ha una quàdruple tensió. Com més baix sigui el preu al qual es venguin els actius a la societat gestora, més atractives seran les plusvàlues potencials per als inversors privats. Per a les entitats que transfereixen els actius, en canvi, com més baix sigui el preu, més gran serà el forat als seus balanços i, en tractar-se de les intervingudes per l'Estat, més importants les necessitats de recursos públics. Per al conjunt del sector immobiliari, des de promotors fins a institucions financeres, també es dibuixa una clara tensió entre les necessitats de mantenir valoracions i les pèrdues potencials que podria provocar una entrada sobtada i important d'habitatges o sòl al mercat. Finalment, el preu que s'acabi fixant determinarà la velocitat de l'ajustament d'un sector, el residencial, que és a la base dels nostres problemes. Caldrà, doncs, esperar i veure com es van resolent tots aquests aspectes. Encara no està tot definit. I falta, probablement, l'aspecte més rellevant.